W sytuacji, w której strony nie są wstanie osiągnąć porozumienia co do wspólnego sposobu zarządzania daną rzeczą rozwiązaniem może być zniesienie współwłasności. Zniesienie współwłasności to jedno z dostępnych narzędzi prawa, dzięki któremu możemy znieść stosunek prawny, jaki łączył dotąd współwłaścicieli. Co ważne zniesienie współwłasności nie musi się wiązać z wstępowaniem na drogę sądową. Obowiązujące przepisy prawa przewidują trzy sposoby zniesienia własności.
Zanim odpowiemy sobie na pytanie o to, jak znieść współwłasność postarajmy się jeszcze lepiej zrozumieć czym jest instytucja zniesienia współwłasności i jakie niesie za sobą konsekwencje dla dotychczasowych współwłaścicieli.
Współwłasność to prawo do tego samego obiektu – ruchomości lub nieruchomości – które przysługuje niepodzielnie konkretnym osobom. Współwłaścicielami mogą być małżonkowie, którzy w trakcie trwania związku małżeńskiego zakupili razem dom lub rodzeństwo, które zostało współwłaścicielami nieruchomości na drodze dziedziczenia. W wielu przypadkach współwłasność nie nastręcza nam problemów. Są jednak sytuacje, w których zmiana obecnego stanu rzeczy byłaby dla nas bardziej korzystna niż dalsza współwłasność. W takich sytuacjach należy posłużyć się zniesieniem współwłasności.
Instytucja zniesienia współwłasności pozwala:
Jak już wcześniej wzmiankowaliśmy współwłasność może dotyczyć zarówno prawa do nieruchomości, jak i dóbr ruchomych. To samo dotyczy zniesienia współwłasności. Niezależnie od tego, czy współwłasność dotyczy nieruchomości czy ruchomości obowiązujące prawo przewiduje, iż jej zniesienie może się obyć jedynie w dwóch trybach – umownym i sądowym.
Trzecim sposobem zniesienia współwłasności jest oczywiście sprzedaż przedmiotu współwłasności i podzielenie między współwłaścicieli kwot uzyskanych ze sprzedaży.
Sądowe zniesienie współwłasności odbywa się na drodze postępowania nieprocesowego. Postępowanie to leży w kompetencji Sądu Rejonowego. Z możliwości sądowego zniesienia współwłasności najczęściej korzystają współwłaściciele, którzy z różnych względów nie są w stanie dojść do porozumienia. W tym przypadku warto, żeby naszą sprawę prowadził doświadczony adwokat. Bardzo przydatna jest pomoc adwokata, który posiada wiedzę z zakresu wyceny i szacowania nieruchomości, w sprawach w których znoszona jest współwłasność nieruchomości. Osią sporu w takich sprawach jest zazwyczaj ocena poprawności sporządzenia operatu szacunkowego.
Umowne zniesienie współwłasności nieruchomości ma miejsce w sytuacji, w której strony same dojdą do porozumienia co do samego faktu zniesienia współwłasności, jak i zastosowanego sposobu zniesienia. Do umowy o zniesienie współwłasności mają zastosowanie przepisy ogólne o czynnościach prawnych i dalsze, zwłaszcza przepisy o przeniesieniu własności. W przypadku zniesienia współwłasności nieruchomości niezbędne jest zachowanie formy aktu notarialnego.
Współwłasność może być zniesiona w każdym czasie. Oznacza to, że osoba zainteresowana zniesieniem współwłasności nieruchomości może skorzystać z przysługujących jej praw w dowolnym momencie, niezależnie od tego ile czasu upłynęło od powstania stosunku współwłasności. Zgodnie z obowiązującymi przepisami swoboda wyboru momentu do wystąpienia z wnioskiem o zniesienie współwłasności może zostać ograniczona przez czynność prawną (np. w umowie sprzedaży nieruchomości) na czas nie dłuższy niż 5 lat. W ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu dopuszczalne jest jego przedłużenie na dalsze 5 lat. Można też ponowić przedłużenie, jednak wykluczone jest dalsze ponawianie.
Prawo do zniesienia współwłasności nieruchomości (gruntowych, budynkowych, lokalowych, itp.) przysługuje wszystkim współwłaścicielom w takim samym stopniu. Oznacza to, że każdy z nich może wystąpić z wnioskiem o zniesienie współwłasności. Co istotne, roszczenie to nie ulega przedawnieniu (art. 220 Kodeksu cywilnego).